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世鵬研究丨深圳城市更新中估價機構遇到的新問題與新機遇

世鵬研究丨深圳城市更新中估價機構遇到的新問題與新機遇

  • 發布時間:2021-07-17

世鵬研究丨深圳城市更新中估價機構遇到的新問題與新機遇

【概要描述】作者系深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司事業部總經理邵麗芳、事業部經理宋娟、事業部研究員黃鶴昆在《估價需求演變與機構持續發展——2019中國房地產估價年會論文集》2019年撰文。

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作者系深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司事業部總經理邵麗芳、事業部經理宋娟、事業部研究員黃鶴昆在《估價需求演變與機構持續發展——2019中國房地產估價年會論文集》2019年撰文。

 

摘要

估價機構在城市更新中遇到諸多新困難,也面臨著新的機遇。本文從城市更新概念出發,介紹了城市更新對于深圳市土地改革的重要性,然后引出估價機構在城市更新中的作用。但由于城市更新的復雜性、時間長久性,估價機構也在其中面臨著諸多問題。估價機構在城市更新中的業務減少,且項目更加難做。因此,急需通過新的機遇擺脫困境。

【關鍵詞】城市更新;估價機構;咨詢顧問;大數據

【書籍出版號】ISBN 978-7-5074-3287-9

【引文格式】邵麗芳,宋娟,黃鶴昆.深圳城市更新中估價機構遇到的新問題與新機遇[C]2019中國房地產估價年會論文集,2019:480-483

 

一、城市更新概念

 

城市更新的概念,是指對不適應現代化城市社會生活的舊城區進行必要的、有計劃的更新改造。城市更新是挖掘存量用地潛力、破解城市空間資源不足的重要途徑。通過城市更新,可以優化城市空間、提高城市承載能力、提升居民生活水平、完善片區公共配套設施等等。城市更新最早起源于二十世紀六七十年代的美國,當時的城市更新由聯邦政府補貼地方政府對貧民窟進行土地征收,而后低價售給房地產開發商進行改造,繼而引發出現代意義上大規模的城市更新。我國城市更新概念起源于二十世紀九十年代,由陳占祥先生將城市更新概念引入國內,并定義為城市新陳代謝過程。

深圳市作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國際化城市,在城市更新模式探索與實施中走在全國最前端。尤其至200910月深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》以來,深圳市城市更新進入了快速發展階段。為了完善城市更新實施細則、提升城市更新效率、解決深圳土地歷史遺留問題,截至目前,政府不斷出臺城市更新相關政策,促成城市更新項目大幅增加,足以看出城市更新對深圳市的重要性。

《深圳市城市更新辦法》中包含了3種城市更新方式:拆除重建、綜合整治、功能改變。其中以拆除重建類城市更新最受青睞,本文余下部分城市更新是指拆除重建類城市更新。

 

 

二、估價機構在城市更新中的作用

城市更新過程復雜,涉及的市場主體多樣化,政府引導著整個城市更新過程,房地產開發商推動項目進展并對項目進行開發建設,社區股份合作公司作為權利主體提供土地。除此之外,還涉及到多個第三方機構,測繪公司、估價機構、律師事務所、招標代理公司等等,估價機構在城市更新當中起著重要的作用。

1、城市更新項目需要對集體資產進行傳統評估。拆除重建類城市更新過程比較復雜,耗時比較長久,從流程上主要分為四個步驟,更新計劃立項、專項規劃編制、實施主體確認、土地手續辦理。其中在更新計劃立項階段,政府要求社區股份合作公司對計劃實施的項目進行可行性分析并形成可行性研究報告,對項目的社會風險性進行分析并形成社會穩定性風險評估報告;在專項規劃編制階段進行的同時,政府要求社區股份合作公司聘請估價機構對社區股份合作公司的集體資產(包括集體土地、集體物業、非農指標等)進行評估并形成資產評估報告。此外,政府會另外聘請估價機構對此評估報告進行復核。從中可以看出,在城市更新當中,估價機構是其中的第三方中介公司,但同時也是城市更新中不可或缺的一份力量,并帶有著一定的行政色彩。

2、估價機構可以提供房地產咨詢服務內容。正是由于城市更新過程的復雜性,每個流程上又細分著多個步驟,從更新計劃立項的拆除用地范圍劃定、意愿征集、可行性研究、更新計劃立項申報等,到專項規劃編制的建筑物信息核查、土地權屬確認、城市更新單元規劃草案編制、集體資產評估、拆賠方案分析等,再到實施主體確認階段的股東會議召開、集資平臺交易、實施主體確認等等,整個城市更新全流程都存在著諸多疑難疑問。估價機構憑借著其豐富的城市更新經驗、良好的社會資源而在城市更新當中可以給政府、社區股份合作公司以及房地產開發商提供第三方咨詢服務,充當軍師的作用。

3、估價機構在更新中的潤滑劑作用。城市更新是由政府引導、市場運作的開發方式,與傳統的政府運作、市場參與的方式有所區別。市場運作的方式需要面臨的一個問題就是利益分配問題,這也是城市更新中的重要難點。利益分配問題其實是房地產開發商與社區股份合作公司兩大主體之間利益互相博弈的過程,社區股份合作公司以及私人業主想從房地產開發商中獲得更多的利益,而房地產開發商為了有一定的利潤可賺,嚴格控制著賠給社區股份合作公司或私人業主的利益,這個矛盾自城市更新開始一直持續至今。而估價機構作為城市更新的第三方服務機構,本著公平公正的原則,設計出最合理的方案,為社區股份合作公司爭取最大利益的同時,也保證了房地產開發商一定利潤。估價機構不僅是公平公正的代表,更起到了房地產開發商與社區股份合作公司潤滑的作用。

 

 

三、估價機構在城市更新中遇到的問題

 

估價機構在城市更新中起到了非常重要的作用,同時,也遇到了一些問題。由于城市更新項目的復雜性且項目逐漸減少,導致估價機構業務更加難做,且業務也相應減少。

1、由于城市更新項目逐漸減少,導致估價機構業務減少。深圳市土地面積為1997.47平方千米,可建設用地面積已經達到975.50平方千米,距《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020年)》要求的2020年規劃控制目標976.00平方千米僅有0.50平方千米的凈增建設用地指標,城市的快速發展讓可建設用地增量近于耗盡。并且,城市更新從2009年發展至今,房地產開發商大量開展城市更新,難度小、利益大的一些城市更新項目幾乎被挖掘殆盡。目前城市更新項目存在著存量用地低的問題,而深圳擁有高達91家估價機構,這就使得在僅存的城市更新項目中,估價機構在其中的競爭愈加激烈。各估價機構為了奪得業務,可能會出現收費低、惡性競爭等問題。而其他第三方服務機構同時也看中了城市更新這塊大蛋糕,也想方設法從中分一杯羹,出現了很多咨詢服務機構,這就使得估價機構的業務進一步銳減。

2、伴隨著城市更新項目復雜性,估價機構業務愈加難做。深圳市政府分別在1992年和1994年對土地進行統征統轉,以實現土地全部國有化,但在征轉過程中,村民紛紛抵制,掀起了一陣搶建加建的高潮。深圳土地名義上是國有,土地所有權歸國家所有,但實際上還是屬于集體土地,村民享有土地使用權。這造成了深圳土地存在著一系列的歷史遺留問題,加大了城市更新項目的困難性。對于估價機構來說,在資產評估過程中,由于其復雜性而增加了評估難度,進而導致估價機構業務愈加難做。

3、傳統評估遇到瓶頸?,F今深圳市城市更新日漸成熟,多數城市更新項目可借鑒片區其他城市更新項目,深圳市地價房價日趨透明,房地產開發商、社區股份合作公司結合市場情況,可自行解決部分城市更新咨詢問題。因此,多數估價機構在城市更新中只起到了傳統評估的作用,估價機構在城市更新中遇到瓶頸,業務難以拓展。

 

 

四、估價機構在城市更新中的新機遇

 

估價機構在城市更新中遇到了諸多困難,但同樣也有著新的機遇。城市更新涉及的領域眾多,包括投融資、規劃、產業、造價、工程等等,估價機構除傳統評估外,還可積極拓展新業務,從中尋找新的機遇。

1、以咨詢為主、評估為輔的模式開展城市更新工作。傳統評估在城市更新中處于瓶頸期,而且深圳市城市更新項目有限,傳統評估給估價機構帶來的利潤也有限,因此,估價機構急需拓展城市更新中其他業務。盡管目前城市更新項目日漸成熟,但不同項目也有其特殊性,不能一概而論。整個城市更新流程復雜,從最前期房地產開發商拿地需要進行可行性研究分析咨詢,到土地手續辦理階段開發貸款咨詢,整個流程中房地產開發商、社區股份合作公司以及政府部門都有咨詢業務的需求。因此,咨詢服務仍是估價機構在城市更新中需要重點布局的一項業務,估價機構可以通過咨詢為主、評估為輔的模式開展城市更新工作。

2、估價機構可在城市更新中提供與產業相關的服務內容。在深圳市空間資源約束的背景下,為保障產業發展空間,優化空間資源配置,提升土地節約集約利用水平,深圳市出臺了相關政策,要求科學優化和布局產業發展空間,加快產業轉型升級。在政策的要求之下,城市更新對項目內產業空間布局、產業運營管理、產業發展態勢等有了一定的需求。估價機構可在城市更新中提供產業前期咨詢、產業規劃研究、產業投融資、產業開發建設管理等相關服務。

3、建立房地產估價機構的大數據庫。在如今高速發展的互聯網時代,互聯網信息化已經滲透到各行各業,而大數據是互聯網高科技時代的產物。大數據在當今社會中具有重要的作用,大數據是信息產業持續高速增長的新引擎。因此可以將大數據應用到房地產估價當中,不僅可以改進傳統估價業務,提高估價結果的專業說服力,提升估價服務質量,還可以拓展市場空間,挖掘大數據下潛在的商業價值,并且帶動整個估價行業數據鏈的發展,建立估價機構之間的數據共享機制。如何將大數據應用到房地產估價當中?首先,各估價機構在信息化、透明化的信息時代對數據進行采集,建立數據庫;其次,篩選出有用的信息,對其進行系統性的分析與管理,將這些篩選出來的數據應用到估價當中,形成針對性的解決方案;最后,估價機構應發揮行業的整體力量,整合數據資源,建立數據共享機制,如此可以提供更完善、更全面的服務。目前市場上已經出現了多個數據系統,比如城市更新投資決策系統、拆遷管理系統、云征收系統等等,但由于數據獲取渠道有限、對數據庫的建設與管理不足、市場推廣緩慢等等原因,造成沒能形成一個完整的數據供需市場。因此,估價機構在數據庫的運用方面前景很大。

 

五、結語

 

面對新機遇,估價機構必須提升自身能力,才能提供高效的、全面的、專業的、精細的服務。首先,估價機構需要有大量的專業人才儲備,他們必須具備較高的專業技能以及職業素養,由于房地產估價行業涉及的領域廣泛,這勢必要求估價機構擁有綜合型人才,不僅要擁有豐富的估價經驗,對財務、法律、建筑、規劃等相關專業有一定了解,而且需要具備良好的溝通協調能力;其次,估價機構需要擁有良好的市場資源,在長期的估價服務過程當中必須不斷積累客戶資源,加強與其他機構、客戶之間的人際關系,從中積極拓展業務領域,豐富服務類型;最后,估價機構需要有良好的營銷手段,自身實力過硬是估價機構的必要條件,除此之外,估價機構還需要把自己的專業實力推銷出去,讓更多的機構、企業清楚自身實力。

 

參考文獻:

[1].柳榮,王穎.深圳城市更新發展困境及對策研究[J].住宅與房地產,2019(14):75-80;

[2] 宋娟.關于城市更新問題的探討[J].特區經濟,2015(8):24-27;

[3]. 郭彬. 房地產估價機構咨詢業務發展趨勢探討[A].中國房地產估價與經紀(2018年第3期 總第130)[C].:中國房地產估價師與房地產經紀人學會,2018:5;

[4] 孫云龍.淺析大數據對房地產估價機構的影響及對策[J].經濟研究導刊, 2018(34):131-132.。

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