JK制服高潮喷水女仆流白浆,老师白丝渔网袜疯狂自慰,清纯小仙女JK白丝自慰喷白浆

搜索
確認
取消
新聞中心

新聞中心

please try again.

世鵬研究丨估價機構在城市更新利益博弈中的作用 ——以深圳市為例

  • 發布時間:2021-01-28

世鵬研究丨估價機構在城市更新利益博弈中的作用 ——以深圳市為例

【概要描述】作者深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司事業部總經理邵麗芳、深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司事業部研究員花松在《估價需求演變與機構持續發展——2019中國房地產估價年會論文集》2019年撰文。

  • 發布時間:2021-01-28
  • 訪問量:
詳情

作者深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司事業部總經理邵麗芳、深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司事業部研究員花松在《估價需求演變與機構持續發展——2019中國房地產估價年會論文集》2019年撰文。

 

摘要

城市更新中各利益主體之間的利益博弈是城市更新工作的重點,也是推進城市更新工作健康有序發展的關鍵。本文結合深圳市城市更新工作涉及的主要利益主體,對其相互之間的利益沖突進行分析。估價機構扮演起城市更新專業評估咨詢服務的角色,為各利益主體提供專業的服務,并協助解決各主體之間的利益調控問題。

 

【關鍵詞】城市更新;利益博弈;深圳

【書籍出版號】ISBN 978-7-5074-3287-9

【引文格式】邵麗芳,花松.估價機構在城市更新利益博弈中的作用——以深圳市為例[C].2019中國房地產估價年會論文集,2019:470-473.

城市更新是城市發展到一定程度的產物。經過四十多年的高速發展,深圳城市規模和人口密度都高度增長,現有的建設用地幾乎消耗殆盡,為破解深圳市日益緊張的土地資源及空間缺乏的問題,2009年深圳市發布了《深圳市城市更新辦法》,標志著深圳市城市更新的開始。

 

深圳城市更新主要有三種開發模式:綜合整治類城市更新、功能改變類城市更新及拆除重建類城市更新[1]。目前深圳城市更新主要指拆除重建類城市更新,即推倒重來式的城市二次開發建設。一般的拆除重建類城市更新項目,大都是建成區域,地上有大量的建筑物,拆除重建會及涉及到既有的多方利益相關者(如私人業主、原農村集體經濟組織或其繼受單位一下簡稱“股份公司”、政府機構、開發商等),各相關者之間的利益沖突形式和程度也會有所不同。如何平衡各利益相關者之間的利益,是開展城市更新工作的重要任務。

 

一、城市更新中的各利益主體

 

深圳市現階段的城市更新項目,大都是股份公司集體用地參與城市更新,與開發商進行合作開發,主要涉及政府機構、股份公司、開發商之間的利益協調平衡。

 

(一)政府

 

如何保障社會公共利益是城市更新工作的首要任務,也是政府單位作為監管機構在推進城市更新工作中保障公共利益落地的底線[2]。為此,政府機構出臺了《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引(試行)》、《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規定》、《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》等政策,以確保公共利益在城市更新拆除重建中得到保障。

 

政府機構監管集體資產,保證集體資產參與城市更新能夠保值增值。村股份公司將其擁有的集體土地、非農指標及物業等參與城市更新是當前股份公司經營集體資產的重要經營形式,也是實現集體資產保值增值的重要途徑。但目前深圳市股份公司對城市更新相關政策不夠了解,在與開發商進行利益博弈過程中缺乏經驗,大都不占據主導地位。因此,政府機構需指導股份公司并進行監管,保證股份公司的利益。

 

(二)股份公司

 

在深圳快速城市化過程中,股份公司大量集體土地被政府通過征轉地的形式獲取,另有部分集體土地被“以租代售”的形式外賣給私人,使得股份公司可支配的集體土地資源越來越稀缺。股份公司集體土地現狀利用率總體偏低,普遍表現為用地規模小、布局不合理、產出效益低下等問題,這與土地節約集約利用的原則相矛盾[3]。

 

在城市更新的大背景下,股份公司集體土地和物業參與城市更新成為大趨勢。通過城市更新更加合理高效的利用土地資源,提高股份公司集體土地利用價值成為股份公司的愿景。保證股份公司集體資產參與城市更新能夠保值增值,獲得更高的利益及更多的物業,保證股份公司后續可持續發展,是股份公司及股民最關心的事情。因此,股份公司與開發商之間需要進行利益博弈,為股份公司爭取更多的權益。

 

(三)開發商

 

開發商是城市更新項目的主要參與者,是項目具體的開發建設者。開發商做為市場參與者,獲得利益是其從事各種經營生產活動的最終目標。自深圳市開展城市更新工作以來,各類拆除重建類城市更新項目利潤都非??捎^,可觀的利潤激發了開發商對城市更新項目開發建設的積極性。

 

城市更新規劃指標的類型及體量都直接關系到開發商的預期的收益,因此開發商在進行城市更新專項規劃申報階段,對規劃指標的經濟可行性將進行充分的考慮。城市更新項目中的貢獻率會直接影響開發項目未來的開發體量,開發商在進行專項規劃指標申報時會盡量避免貢獻過多,以最大程度減少自身的開發成本。

 

城市更新拆除重建項目大都是建成區域,地上覆蓋有私人及股份公司建設的建筑物,涉及地上私人物業及集體資產回遷。開發商需要與私人業主及股份公司進行拆遷談判,以保證既能滿足私人業主及股份公司的需求,又能保證自身利益最大化。

 

二、不同利益主體之間的利益沖突

 

隨著深圳市城市更新不斷推進,深圳土地二次開發不斷深入,尤其是股份公司集體土地參與城市城市更新,與開發商進行合作開發,涉及到股份公司、政府及開發商,三者互為聯系,又存在著利益沖突差異。

 

政府與開發商之間的利益沖突主要是規則性沖突,主要體現在開發商開發行為與社會公共利益、城市整體規劃等方面的矛盾。一方面,政府為了保證公共利益、保證城市整體規劃的實施,會根據政策,通過一定的行政手段,來引導和限制開發商的行為。另一方面,開發商為了實現自身利益的最大化,希望能夠突破城市規劃的限制,盡量降低項目的貢獻率。

 

開發商與股份公司之間的利益沖突主要是交易性沖突。主要體現在股份公司集體土地集體物業參與城市更新,股份公司希望集體資產能在保值的基礎上增值,增值率越高越好。開發商則希望滿足集體資產保值即可,不希望釋放額外的利益給股份公司。在實際雙方談判過程中,股份公司很難平等地與開發商談判獲得應有的利益。

 

政府與股份公司之間的利益沖突主要集中在公共利益分配上。政府作為城市更新項目的監管者,希望從全局出發,考慮片區公共利益的需要。股份公司是項目的直接參與者,更多的是希望從項目本身分得項目公共利益[4]。同時,政府作為監管機構,還肩負著集體資產監管的責任,在城市更新項目中,政府機構要保證集體資產保值增值。

 

三、估價機構在城市更新博弈中的作用

 

在城市更新項目中,如何尋找一個較為合理的利益平衡點,解決政府、股份公司及開發商之間的利益沖出,繼而達成共識,成為開發商、政府和股份公司都關注的重點[5]。這就需要第三方估價機構,本著客觀、公正的原則,運用專業的技能,為各利益主體提供專業的評估咨詢服務。

 

在深圳,估價機構作為第三方咨詢服務機構,深入參與了市場上眾多的城市更新項目,對城市更新政策、更新流程及相關業務均比較熟悉,可以為政府、開發商及股份公司提供多思路、多角度、多方案專業的服務。為政府開展城市規劃管理,監管開發商開發及集體資產、開發商推進項目、股份公司規避利益風險、集體資產得到增值保值等層面提供參考方案。

 

(一)政府與開發商

 

城市更新是一項耗費時間長、涉及利益主體多、開展難度大的大工程項目。在推進項目的過程中,政府希望在推動更新項目的過程中,能符合城市的整體規劃、遠期發展、滿足社會公共利益;開發商則希望獲得更低的貢獻率、更高的容積率、更多的利潤。

 

如何平衡政府和開發商之間的利益,這就需要專業的第三方評估咨詢服務機構從前期就介入項目,利用自身豐富的項目經驗,從專業的角度對項目定位、規劃指標、可行性等進行客觀、公平、公正的分析,在實現雙方共贏的基礎上,為政府及開發商提供專業的服務,更好的推進項目。

 

(二)開發商與股份公司

 

一般的城市更新新項目會涉及股份公司的集體資產,因此涉及開發商與股份公司就集體資產回遷利益進行談判。開發商希望賠償只需滿足股份公司集體資產保值,越低越好;股份公司希望賠償越多越好。

 

在城市更新項目拆遷談判過程中,股份公司和開發商都希望實現自身利益最大化。一方面,股份公司人員專業技能比較薄弱,對政策不熟悉,缺乏對集體資產價值的認知,處于弱勢地位;另一方面,開發商擔心股份公司不顧市場“漫天要價”,對開發項目造成巨大的壓力。此時,第三方估價機構可以提供專業的服務,協助雙方解決利益平衡問題。第三方估價回購可以依托自身項目經驗,結合市場,對參與城市更新項目的集體資產進行評估咨詢,得出公平、公正、合理的價值結果,為雙方平衡各自的利益提供專業幫助。這樣,既能滿足股份公司集體資產保值增值的希望,又能實現開發商利潤最大化,實現雙方共贏。

 

(三)股份公司與政府

 

在深圳,雖然城市更新工作已經開展十余年,但股份公司仍對城市更新政策、流程不熟悉、不了解。股份公司作為城市更新項目的參與者,希望從項目中獲得更多的物業及公共利益。而政府考慮的更多的是整個城市及片區的總體規劃,不只是個別項目的利益。這就需要政府聘請第三機構對股份公司進行城市更新政策的解讀,幫助部分公司了解城市更新項目規劃,以減少股份公司因不熟悉政策造成雙方的矛盾。

 

此外,政府機構作為監管機構,還擔負著集體資產監管的責任。在城市更新集體資產備案過程中,政府需保證參與城市更新的集體資產保值增值。這就需要第三方估價機構作為政府的服務機構,對股份公司提交集體資產評估報告進行專業的復核,以保證股份公司集體資產保值增值,為政府機構提供專業的意見,實現政府監管集體資產的目的。

 

四、結語

 

深圳是全國率先進行城市更新工作的城市,但深圳城市更新工作依然任重而道遠。城市更新工作涉及的利益主體眾多,通過對城市更新中各利益主體進行分析,既有利于平衡各主體之間的利益,又有助于城市更新工作的推進。房地產估價機構在城市更新中的評估、咨詢服務,在城市更新工作推進中發揮了積極的作用,推進了深圳市城市更新工作的進步。

 

參考文獻:

[1] 深圳市人民政府.深圳市城市更新辦法 [Z]. 2016-12-06.

[2] 宗傳宏,胡鈺波.公共利益視野下的城市更新與理性訴求[J].上海城市管理,2014,5:22-25.

[3] 劉成明,李貴才,仝德.權地分離的集體建設用地入市路徑研究--以深圳市非農建設用地入市為例[J].城市發展研究,2018,5(7):55-60.

[4] 任紹斌.城市更新中的利益沖突與規劃協調[J].現代城市研究,2011(01):12-16.

[5] 岳雋,陳小祥,劉挺.城市更新中利益調控及其保障機制探析——以深圳市為例[J].現代城市研究,2016,12:111-116.).

版權所有©2021深圳市世鵬集團 粵ICP備18100572號 網站建設:中企動力深圳

關注世鵬
關注世鵬
JK制服高潮喷水女仆流白浆,老师白丝渔网袜疯狂自慰,清纯小仙女JK白丝自慰喷白浆